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2019年中國商業地產發展現狀深度解析

  根據國家統計局數據顯示,2019年第一季度,除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外,辦公樓和商業營業用地的房地產開發投資、竣工面積等均同比減少,供給趨緊;辦公樓和商業營業用房銷售面積和銷售額均下降,需求減少;截止2019年3月末,商業地產待售存量較2018年末減少26萬平方米,商業地產進入存量消化階段。睿意德中國商業地產研究中心于2014年發布的中國首個商業地產指數系統,至今已沿用5年,該指數系統綜合了宏觀經濟、商用土地、物業開發及零售商等多維度指標情況,是目前中國商業地產行業發展的重要參考指標。本文結合商業地產指數,分別從宏觀經濟、商業用地、商業地產物業開發和零售商態度等四個維度階段2019年商業地產發展現狀和趨勢。

  2019年Q1中國商業地產供需均減少,待售面積減少26萬平方米

  就房地場供給角度出發,根據國家統計局公布數據,從房地產開發投資來看,2019年第一季度全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,其中辦公樓和商業營業用房投資額合計3634億元,占比15.27%;從施工面積來看,第一季度房地產開發企業房屋施工面積699444萬平方米,同比增長8.2%,其中,商業地產施工面積占比16.62%;從新開工面積來看,房屋新開工面積38728萬平方米,增長11.9%,其中,商業地產新開工面積占比12.04%。從竣工面積來看,房屋竣工面積18474萬平方米,下降10.8%,其中,商業地產竣工面積占比15.82%。綜上,除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外,其余均同比減少,供給趨緊。

  就房地場需求角度出發,根據國家統計局公布數據,從房地產銷售面積來看,2019年第一季度,中國商品房銷售面積29829萬平方米,其中,商業地產銷售面積合計2552萬平方米,占比8.56%,辦公樓銷售面積下降11.1%,商業營業用房銷售面積下降6.9%。從房地產銷售金額來看,商品房銷售額27039億元,增長5.6%,其中,商業地產銷售面積合計3111億元,占比11.51%,辦公樓銷售額下降13.0%,商業營業用房銷售額下降2.6%。綜上,辦公樓和商業營業用房銷售面積和銷售額均下降,需求減少。

  從房地產待售存量來看,截止2019年3月末,中國商品房待售面積51646萬平方米,比2月末減少605萬平方米。其中,住宅待售面積減少531萬平方米,辦公樓待售面積減少47萬平方米,商業營業用房待售面積增加21萬平方米。綜上,截止2019年3月末,商業地產待售存量較2018年末減少26萬平方米;換句話來說,從2019年第一季度數據看,商業地產進入存量消化階段。

  中國商業地產指數構成詳解

  商業地產的發展與宏觀經濟、土地、物業、消費領域、辦公需求等多領域的發展息息相關。睿意德中國商業地產研究中心于2014年發布的中國首個商業地產指數系統,至今已沿用5年,該指數系統綜合了宏觀經濟、商用土地、物業開發及零售商等多維度指標情況,是目前中國商業地產行業發展的重要參考指標。、

  具體來看這四個維度:

  第一,商業地產的發展與中國宏觀發展息息相關,商業地產的發展不能脫離中國宏觀經濟,中國宏觀經濟指數是根據宏觀經濟數據計算所得,涵蓋與商業地產宏觀發展環境密切相關的主要經濟指標,包括第三產業發展情況、消費支出對經濟增長的貢獻等指標,綜合反映經濟走勢;中國宏觀經濟指數上漲說明整體宏觀環境對商業地產發展更加有利。

  第二,沒有土地,談地產開發就沒有意義,商業地產的發展不能脫離商用土地市場,中國商用土地指數涵蓋商用土地市場的多項交易指標,包括商用土地各項成交指標及溢價等情況,綜合反映開發商對商業地產開發的投資積極性;中國商用土地指數上漲說明開發商對商用土地市場的投資熱情上升。

  第三,商業地產項目從購置土地、建設到運營的周期較長,部分地產項目建設到一半無疾而終,衡量商業地產活力情況的可以通過監測其物業開發市場活力情況;中國商用物業開發指數主要關注商用物業的增量市場,包括新增商用物業的數量和面積等,通過對新增供應的持續監測,分析各線級城市商業格局的變化和我國增量市場的發展情況;中國商用物業開發指數上漲說明商用物業增量市場活躍。

  第四,除寫字樓外,商業地產的重要組成部分還包括各項商業配套,商業配套最終還是落實到消費者需求上,需求越大,零售商投資的積極性越大,即中國零售商信心指數反映零售商在中國范圍內開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性,中國零售商信心指數上漲說明居民消費意愿上升背景下,零售商信心增加、拓展意愿上升。

  接下來從分別這四個維度出發,分析我國2019年第一季度商業地產的發展現狀。

  中國商業地產各項指數變化情況

  中國商業地產指數呈周期性下降

  從2016-2019年中國商業地產指數及其各項指數構成的變化情況看,商業地產指數與宏觀經濟指數、商用土地指數、商用物業開發指數、零售商信心指數的變化趨勢基本趨同。此外,除商業土地指數外,其他各項指數均呈現出前三季度增減平穩、第四季度指數激增的特點。

  2019年Q1,中國商業地產指數124.5,同比下降2.4%,環比下降6.6%。從2019年第一季度各項指標環比變化情況來看,各項指數均較2018年第四季度有所下降;從2019年第一季度各項指標的同比變化情況來看,宏觀經濟指數和零售商信心指數保持同比上升態勢,其余指數均同比下降,表明國民經濟開局平穩,零售商保持拓展節奏;商用土地指數同比出現較大幅度地下跌,土地供應緊縮趨勢明顯;商用物業開發指數同環比均出現下降,受到存量市場及周期性因素的共同影響。

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