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外國投資者為何對中國商業地產重燃興趣?

  外國投資者再次開始在中國購買商業地產,未理會價格泡沫和美中之間的貿易爭端,而是關注中國日趨成熟的國內市場和長期增長前景。

  根據Real Capital Analytics的數據,今年第一季度來自美國、瑞士、巴林和新加坡等國家的機構投資者凈買入了價值27億美元的中國商業地產。

  這是自Real Capital 2007年開始統計這一數據以來的單季最高外國投資者購買金額。外國投資者的這一興趣也表明,他們的態度較2013年至2018年間大部分時間的情況發生了逆轉,當時這些投資者是凈賣家,他們紛紛拋售中國的寫字樓、商場、倉庫和其它類型的商業地產。

  很多投資者曾被他們認為的房地產泡沫嚇到了。分析師表示,政府批準向中國買家提供的廉價融資激增也導致很多海外公司轉身離去,他們認為本地投資者享有不公平的優勢。

  投資者和分析師表示,外國投資者重燃的興趣表明,他們押注于中國消費者和本地企業日益上升的影響力以及幫助創造了公平競爭環境的監管變化。

  中國官方收緊了對地方房地產開發商、保險商和其他國有企業的貸款,以減緩信貸增長,并降低債務對金融體系構成的潛在風險。在政府切斷廉價融資渠道之后,一些過度擴張的中資開發商不得不出售房產。

  瑞士私募股權投資公司Partners Group AG的董事總經理Rahul Ghai表示,這為外國投資者進入并進行交易創造了一個獨特機會。

  今年3月份,Partners Group和啟城投資(Ascent Real Estate Investors)等機構組成的財團收購了北京中關村的一個辦公與零售綜合大樓。總部位于上海的啟城投資是近期自凱雷投資集團(Carlyle Group)分拆出來的一家公司。中關村是一個科技中心,被稱為中國的硅谷。

  該財團以13.4億美元收購了鼎好電子大廈,這是北京市有史以來金額最大的外資房地產收購交易之一。

  塔博曼與本地零售商王府井集團合作在鄭州和西安建造和運營兩家購物中心,這兩個購物中心都在2016年開業。

  雖然外國投資者過去四個季度中有兩個季度都是中國的凈投資者,但許多全球投資者仍傾向于遠離中國市場。在一些人看來,中國政府的新政策都不夠深入。他們還擔心中美貿易爭端加劇的連帶后果。這場爭端已導致許多外國科技、農業和制造企業擱置在中國投資的決策。

  一些投資者認為房地產價格太高了。中國不提供現成的商業房地產收益率數據,不過投資者常常把土地價格作為一個替代性指標。自2009年以來,北京土地均價上漲了近九倍,上海土地均價上漲了逾三倍。去年,上海土地價格上漲至超過4,000美元/平方米,創下歷史新高。

  中國的高速經濟擴張也有所放緩。中國公布的數據顯示,去年國內生產總值(GDP)增長了6.6%,相比之下,2010年中國GDP增速達10.4%。面對經濟減速,中國當局采取了減稅措施并放松了貨幣政策,藉此刺激內需。

  不過,進軍中國市場的投資者現在表示,鑒于中國經濟日趨成熟且政府官員采取行動吸引海外資本,他們將采取長線策略。舉例來說,上海和其他一些城市已經在某些房地產用途劃分上松綁限制,使其成為對外國投資者而言更有利的投資目的地。

  南卡羅來納州查爾斯頓Greystar Real Estate Partners的首席執行長Bob Faith說,美國科技公司可能擔心中國競爭對手獲取它們的專利技術,而房地產投資者通常沒有這方面的顧慮。

  他表示:“我們和谷歌不一樣,我們沒有商業機密,將來還會有其他企業能夠從我們的實踐中學習經驗并持續發展。”

  Greystar及其合作伙伴最近完成了一只專注中國市場的基金的首輪融資,籌得4.5億美元,該基金將在中國主要城市投資租賃住房。該基金最初將把重點放在上海,第一個項目位于中山公園附近。

  其他美國大型投資者在零售地產領域和中國消費者日益增長的財力方面看到了機會。麥肯錫公司(McKinsey & Co., Inc.) 4月份的一份報告顯示,2012-2018年,全球奢侈品消費增長的一半以上來自中國,同時預計目前到2025年,中國將貢獻全球新增消費支出的65%。

  黑石集團(Blackstone Group L.P., BX)旗下一家子公司2月份收購了塔博曼購物中心公司(Taubman Centers Inc., TCO)三家亞洲購物中心50%的股權,其中兩家在中國,還有一家在韓國,該交易價值4.8億美元。

  塔博曼與本地零售商王府井集團股份有限公司(Wangfujing Group Co.)合作在鄭州和西安建造和運營上述兩家位于中國的購物中心,這兩個購物中心2016年開業。通過出售這些物業股權來幫助償還債務的塔博曼表示,中國購物中心銷售額正實現兩位數百分比增長。

  (來源:華爾街日報)

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